Las razones para vender son muchas: el proyecto de regresar cambió, hace falta liquidez, se heredó un inmueble que nadie usa, o simplemente ya no tiene sentido sostener una propiedad a miles de kilómetros.
La operación se puede hacer completamente desde el exterior. Lo que conviene entender bien es la parte tributaria, porque acaba de cambiar.
Una reforma reciente que le conviene conocer
El Decreto 18-2026 fue sancionado y publicado en el Diario de Centro América el 28 de agosto de 2026. Entre otras cosas, crea una exención sobre la ganancia de capital derivada de la venta de inmuebles a favor de las personas individuales cuyo giro ordinario no sean las actividades inmobiliarias.
Dicho de forma directa: la persona común que vende una propiedad —no el desarrollador ni quien se dedica a comprar y vender— quedaría exenta del ISR del 10% sobre la ganancia de capital.
Según el propio decreto, las reformas al Impuesto Sobre la Renta y al Impuesto de Timbres Fiscales entran en vigor el 1 de enero de 2027. Hasta entonces sigue aplicando el régimen actual. Si usted está evaluando vender y no tiene urgencia, la diferencia entre firmar en diciembre o en enero puede ser considerable. Consúltelo antes de comprometerse con un comprador.
Qué paga el vendedor hoy
Bajo el régimen vigente, quien vende un inmueble y no se dedica habitualmente a comerciar con bienes raíces genera ganancia de capital, gravada con ISR.
| Impuesto | Quién lo asume normalmente | Situación |
|---|---|---|
| ISR ganancia de capital 10% | Vendedor | Sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor inscrito. Exento para personas individuales fuera del giro inmobiliario a partir del 1 de enero de 2027, según el Decreto 18-2026. |
| Timbres Fiscales 3% | Se pacta entre las partes | Aplica a segunda y posteriores ventas. El Decreto 18-2026 traslada parte de la recaudación a las municipalidades. |
| IVA 12% | — | Solo en primera venta; no aplica a una reventa entre particulares. |
| IUSI pendiente | Vendedor | Debe estar al día para completar la operación sin tropiezos. |
Verifique el régimen aplicable a su caso concreto antes de firmar; la materia está en transición.
La ganancia se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el valor en que el inmueble está inscrito, tomando el valor más alto que aparezca en el Registro General de la Propiedad, la municipalidad o la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles.
Si al comprar se consignó en la escritura un precio menor al real para reducir impuestos, ahora su valor inscrito es artificialmente bajo. La ganancia calculada resulta mucho mayor que la real, y el impuesto también. Es exactamente el motivo por el que nunca conviene subdeclarar.
Cómo vender sin viajar
Necesita otorgar un poder especial que faculte expresamente para vender el inmueble identificado, fijar o aceptar el precio, recibir el pago y otorgar la escritura correspondiente.
El poder puede otorgarse ante un notario del país donde reside, con apostilla, o ante un notario guatemalteco radicado en su localidad, en cuyo caso no requiere apostilla.
Es la parte que más problemas genera. El poder debe decir con claridad si el apoderado está facultado para recibir el precio y en qué cuenta debe depositarse. Lo más seguro es que el pago se transfiera directamente a una cuenta a nombre de usted, y que el poder lo establezca así de forma expresa.
Antes de poner el letrero
- Estudio registral actualizado. Confirme que la finca esté inscrita a su nombre y libre de gravámenes. Si heredó el inmueble y el proceso sucesorio no se completó, no puede vender.
- IUSI al día. Las deudas acumuladas aparecen justo cuando hay prisa por cerrar.
- Solvencia de condominio, si aplica.
- Documentación de la construcción, si se edificó y nunca se inscribió la mejora.
- Situación del inquilino, si el inmueble está arrendado. El contrato inscrito puede ser oponible al comprador.
El riesgo de vender a distancia
Cuando el propietario no está, aumenta la exposición a acuerdos informales: alguien que ofrece "encargarse de todo", un comprador que propone pagar por partes sin garantía, un intermediario que cobra comisión de ambos lados.
La protección es sencilla y consiste en tres cosas: un poder con facultades precisas y limitadas, que el precio se transfiera a una cuenta a nombre suyo, y que un abogado independiente revise la escritura antes de que su apoderado la firme.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi casa en Guatemala sin viajar?
¿Cuánto ISR paga el vendedor de un inmueble?
¿Conviene esperar a 2027 para vender?
¿Qué pasa si heredé la propiedad y quiero venderla?
Lic. Sergio Alvarez
Abogado y Notario colegiado en Guatemala. LL.M. en Finanzas y MBA por la
Universidad Francisco Marroquín, Master in Management por Tulane University.
Conocer más sobre el autor
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. La legislación y los procedimientos administrativos pueden cambiar. Antes de tomar decisiones, consulte con un abogado colegiado que analice su situación particular.