El Impuesto Único Sobre Inmuebles es el impuesto anual que grava la propiedad inmobiliaria en Guatemala. Está regulado por el Decreto 15-98 y lo administran las municipalidades, no la SAT.
Para el guatemalteco que compró o heredó una casa y vive en el exterior, el IUSI tiene una característica incómoda: nadie le va a llamar a Estados Unidos para recordárselo, pero la deuda corre igual.
Un cambio importante: el Decreto 18-2026
El 28 de agosto de 2026 se publicó en el Diario de Centro América el Decreto 18-2026, que reforma la Ley del IUSI. El cambio central es que los inmuebles destinados a vivienda, uso residencial y uso mixto quedan con una tasa de cero por millar, mientras que los de uso comercial y otros usos pasan a una escala de 3, 6 y 9 por millar según el valor inscrito.
El decreto establece que las reformas al IUSI entran en vigor 90 días después de su publicación. Durante ese período el impuesto debe seguirse pagando con las tasas actuales, y las municipalidades y demás entidades deben adecuar sus sistemas. Interpretaciones desde el Congreso sitúan el inicio de aplicación en enero de 2027. Si tiene dudas sobre su caso, confirme con su municipalidad antes de dejar de pagar.
Cómo se calcula hoy
Mientras la reforma no entra en vigor, aplica la escala del artículo 11 de la Ley del IUSI, sobre el valor fiscal inscrito del inmueble, no sobre su valor de mercado.
| Valor fiscal inscrito | Tasa | Ejemplo anual |
|---|---|---|
| Hasta Q2,000 | Exento | Q0 |
| De Q2,000.01 a Q20,000 | 2 por millar | Q15,000 → Q30 |
| De Q20,000.01 a Q70,000 | 6 por millar | Q50,000 → Q300 |
| De Q70,000.01 en adelante | 9 por millar | Q300,000 → Q2,700 |
El pago puede hacerse anual o dividirse en cuatro cuotas trimestrales.
El impuesto se paga de forma trimestral o anual. Algunas municipalidades ofrecen descuento por pago anticipado del año completo.
Dónde y cómo pagarlo desde el exterior
El IUSI se paga en la municipalidad donde está ubicado el inmueble. Los municipios grandes lo autoadministran; los que no, lo gestionan a través de la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles del Ministerio de Finanzas.
Opciones prácticas si usted está fuera de Guatemala:
- Banca en línea guatemalteca. Si mantiene una cuenta en un banco del país, muchos permiten el pago del IUSI desde su plataforma.
- Portales municipales. Varias municipalidades, incluida la de Guatemala, tienen pago en línea.
- Un familiar o su abogado, con los datos de la finca. Para consultas y pagos simples suele bastar el número de finca; para gestiones formales conviene un poder.
Necesitará los datos registrales del inmueble: número de finca, folio y libro, o el número de cuenta municipal si ya lo tiene identificado.
Qué pasa si no lo paga
La falta de pago genera multa sobre el monto dejado de pagar, y la deuda se acumula. Los efectos prácticos aparecen después:
- No podrá vender sin ponerse al día. La solvencia municipal se exige en la operación.
- Complica el proceso sucesorio. Si sus herederos deben tramitar la herencia, encontrarán el pasivo acumulado.
- Riesgo de cobro coactivo por parte de la municipalidad.
Vale la pena señalar un cambio que sí beneficia al contribuyente desde antes: el Decreto 18-2026 prohíbe a las municipalidades condicionar la prestación de servicios públicos básicos —agua, recolección de basura, alumbrado— al pago del IUSI. Esa disposición entra en vigor a los 60 días de la publicación.
Si heredó una propiedad con IUSI atrasado
Es una situación frecuente: fallece un familiar en Guatemala, la propiedad queda sin atención, y años después los herederos descubren una deuda considerable.
Lo primero es cuantificarla: pedir el estado de cuenta a la municipalidad para saber el monto real, que a veces es menor de lo temido. Después conviene revisar si hay planes de pago o programas de regularización vigentes, que las municipalidades habilitan periódicamente.
El IUSI atrasado no impide vender, pero sí obliga a ponerse al día en el momento menos conveniente: cuando ya hay comprador, hay prisa y usted pierde capacidad de negociar. Regularizarlo con calma siempre sale más barato.
Preguntas frecuentes
¿Es cierto que ya no se paga IUSI por las viviendas?
¿Cómo se calcula el IUSI actualmente?
¿Puedo pagar el IUSI desde Estados Unidos?
¿Qué pasa si tengo varios años sin pagar el IUSI?
Lic. Sergio Alvarez
Abogado y Notario colegiado en Guatemala. LL.M. en Finanzas y MBA por la
Universidad Francisco Marroquín, Master in Management por Tulane University.
Conocer más sobre el autor
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. La legislación y los procedimientos administrativos pueden cambiar. Antes de tomar decisiones, consulte con un abogado colegiado que analice su situación particular.