Muchos guatemaltecos en el exterior compran una casa o un apartamento en Guatemala pensando en el regreso, y mientras tanto lo ponen en alquiler. Es una decisión sensata: genera ingresos y mantiene el inmueble ocupado y cuidado.
El riesgo aparece cuando el arreglo se hace de palabra o con un contrato bajado de internet. A la distancia, un mal contrato es difícil de corregir y muy caro de resolver.
Qué dice la ley
El arrendamiento se regula en los artículos 1880 a 1941 del Código Civil (Decreto Ley 106). La ley lo define como el contrato por el cual una parte se obliga a dar a la otra el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a cambio de un precio determinado.
¿Documento privado o escritura pública?
Depende de las condiciones del contrato. La ley exige escritura pública cuando:
- El plazo del arrendamiento es igual o mayor a tres años
- Se anticipa la renta por más de un año
Fuera de esos supuestos, puede celebrarse en documento privado. Aun así, conviene que las firmas sean legalizadas por notario.
Un documento privado con firmas legalizadas adquiere fecha cierta. Si algún día debe demandar el desalojo, ese detalle hace el proceso considerablemente más ágil, porque nadie puede discutir cuándo se firmó ni quién firmó.
| Documento privado | Escritura pública | |
|---|---|---|
| Cuándo basta | Plazo menor a 3 años y sin anticipo mayor a 1 año | Plazo de 3 años o más, o renta anticipada por más de 1 año |
| Formalidad | Firmas legalizadas ante notario (recomendado) | Autorizada por notario en su protocolo |
| Fecha cierta | Solo con firmas legalizadas | Sí, por naturaleza |
| Inscripción registral | A solicitud de parte | Obligatoria |
La fecha cierta es lo que agiliza un eventual proceso de desalojo.
Inscripción en el Registro
El contrato de arrendamiento sobre inmuebles debe inscribirse en el Registro de la Propiedad cuando lo solicite cualquiera de las partes, y es obligatorio cuando el plazo excede de tres años o la renta se anticipa por más de un año.
La inscripción protege al arrendatario frente a terceros, pero también le sirve a usted: deja constancia pública y oponible de las condiciones pactadas.
Lo que su contrato debe contemplar
Cuando el propietario vive fuera del país, hay cláusulas que dejan de ser opcionales:
- Identificación exacta del inmueble y de las partes, con número de finca, folio y libro
- Destino del bien — vivienda o local comercial; el régimen aplicable cambia
- Plazo y forma de prórroga, con reglas claras sobre la renovación
- Monto, moneda, fecha y forma de pago, idealmente por transferencia bancaria que deje rastro
- Depósito en garantía y las condiciones exactas de su devolución
- Quién paga qué: IUSI, condominio, agua, luz, reparaciones mayores y menores
- Prohibición de subarrendar sin autorización escrita
- Inventario y estado del inmueble, respaldado con fotografías fechadas
- Causales de terminación anticipada y penalizaciones por mora
Quién lo administra mientras usted no está
Necesitará que alguien cobre, revise el inmueble y atienda imprevistos. Puede ser un familiar, un administrador profesional o su abogado.
Sea quien sea, formalícelo mediante un poder notarial con facultades delimitadas: arrendar, cobrar rentas, dar recibos, y si lo considera necesario, iniciar acciones de desalojo. Un acuerdo verbal con un pariente no le permite acreditar representación ante un juez ni ante el inquilino.
Si el inquilino no paga
Este es el punto donde más gente se equivoca, y el error puede convertirlo a usted en el infractor.
Cambiar la cerradura, cortar los servicios o sacar las pertenencias del inquilino no es una vía legal en Guatemala. Esas conductas pueden constituir delito y dejarlo a usted enfrentando un proceso penal además del problema del alquiler. El único camino es el judicial.
El desalojo se tramita ante los tribunales. Lo que determina la rapidez del proceso es la calidad de la prueba: contrato con fecha cierta, constancia de los pagos y de los que faltaron, requerimientos de pago documentados y certificación registral que acredite que usted es el propietario.
Dicho de otro modo: el trabajo que se hace al firmar es exactamente el que le ahorra meses cuando algo sale mal.
Sobre los impuestos
Los ingresos por arrendamiento están sujetos a Impuesto Sobre la Renta, y el régimen aplicable depende de cómo esté inscrito el propietario ante la SAT. Vivir en el exterior no lo exime de las obligaciones tributarias que se generan en Guatemala.
Conviene definir esto antes de firmar el primer contrato, no cuando ya se acumularon años de rentas sin declarar.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo debe hacerse el contrato en escritura pública?
¿Debo inscribir el contrato en el Registro de la Propiedad?
¿Puedo desalojar al inquilino si deja de pagar?
¿Quién puede administrar el alquiler mientras estoy fuera?
Lic. Sergio Alvarez
Abogado y Notario colegiado en Guatemala. LL.M. en Finanzas y MBA por la
Universidad Francisco Marroquín, Master in Management por Tulane University.
Conocer más sobre el autor
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría legal para un caso concreto. La legislación y los procedimientos administrativos pueden cambiar. Antes de tomar decisiones, consulte con un abogado colegiado que analice su situación particular.